Agentes inmobiliarios en Austria: las solicitudes de visita del chat llegan directo al inmueble correcto en Justimmo

Domingo, 9:40 p. m., por WhatsApp: “¿Sigue disponible el departamento de 3 habitaciones en Geidorf? ¿Y cuál es el HWB?”. La respuesta está en Justimmo, pero nadie lo revisa un domingo. El lunes, el mensaje está en el WhatsApp personal de un agente, sin ninguna relación con el inmueble.

Este artículo explica qué campos de Justimmo responden preguntas así, qué rige para el HWB (la demanda de calefacción que aparece en el certificado energético) desde julio de 2026 y cómo una solicitud de visita que llega por el chat termina con el agente correcto.

Lo que preguntan los interesados en el chat

Siempre llegan las mismas preguntas:

• ¿Sigue disponible el inmueble?
• ¿Cuánto cuesta al mes, o para comprarlo, con todos los gastos extra?
• ¿Cuánto son la comisión y el depósito?
• ¿Qué superficie tiene la vivienda, y hay balcón, ascensor o garaje?
• ¿Cuáles son los valores energéticos del edificio?
• Y al final: ¿Puedo verlo y me pueden mandar la ficha del inmueble?

Cuánto esperan los interesados una respuesta

En 2019, el Instituto Alemán de Calidad de Servicio (DISQ) puso a prueba a 10 grandes inmobiliarias de Alemania para el canal de noticias n-tv. Casi un tercio de las consultas por correo no recibió ninguna respuesta, y en el resto los evaluadores esperaron en promedio casi 40 horas (DISQ, comunicado de prensa del 6 de febrero de 2019).

No encontramos una prueba pública comparable para Austria.

De dónde saca un chat sus respuestas

La agencia blck alpaca, que vende chatbots a agentes inmobiliarios, dice en la página de su chatbot inmobiliario que el bot responde solo con los datos de la ficha del inmueble. Si falta un campo, le pasa la conversación al agente.

Según la agencia, importa menos si tu software inmobiliario se llama JustImmo, onOffice o Propstack que si tiene una API o una exportación estructurada. Es la opinión de un proveedor, y aun así tiene razón.

Un chat que solo lee tu sitio web no se entera de una reserva hasta la próxima vez que lee la página.

Estos campos de Justimmo deciden la respuesta en el chat

Las respuestas de un chat solo pueden ser tan precisas como el inmueble que tienen detrás. Revisa estos 8 campos en cada inmueble activo antes de enviarlo a un portal o a un chat:

Las leyes de este artículo son las de Austria. Alemania y Suiza tienen otras reglas, pero la lista de campos sirve allí también.

Comisión en departamentos de alquiler: el Bestellerprinzip

Desde el 1 de julio de 2023, quien busca un departamento de alquiler en Austria solo paga comisión si contrató al agente por su cuenta. En la práctica, casi siempre es el propietario quien contrata al agente, y entonces paga el propietario.

El monto tiene estos topes, siempre más el 20% de IVA (oesterreich.gv.at, página “Provision”, al 1 de enero de 2026):

• Contratos por tiempo indefinido o de más de 3 años: como máximo 2 meses de alquiler bruto.
• Contratos de hasta 3 años: como máximo 1 mes de alquiler bruto.
• Los gastos de calefacción nunca cuentan.

Textos viejos como “Provision 2 BMM zzgl. USt. vom Mieter” (2 meses de alquiler bruto más IVA, a cargo del inquilino) no tienen lugar en un inmueble que encargó el propietario. Un chat que repite el texto palabra por palabra también repite textos desactualizados.

Valores energéticos: lo que debe ir en el anuncio desde el 1 de julio de 2026

Según el § 3 de la ley austriaca sobre la presentación del certificado energético de 2012 (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, EAVG 2012), los anuncios en medios impresos y electrónicos que ofrecen un edificio o una unidad en venta o en alquiler deben indicar valores energéticos.

La obligación es del vendedor o del propietario y del agente que contrataron. La BGBl. I Nr. 38/2026, publicada en el Boletín Oficial Federal el 10 de junio de 2026, cambió lo que el anuncio tiene que indicar:

• Los anuncios que aparecen desde el 1 de julio de 2026 deben indicar la demanda de calefacción (HWB) y la demanda de energía final con la clase de eficiencia energética global (nuevo § 3, § 10a (1)).
• Un certificado emitido según la antigua Directiva 2010/31/UE sigue vigente durante 10 años desde su fecha de emisión. Con él, el anuncio puede indicar el HWB y el factor de eficiencia energética global (fGEE), como antes. Lo mismo rige hasta que exista una base legal para emitir certificados con las nuevas cifras (§ 10a (2)).
• Si faltan los valores, el § 9 prevé una multa de hasta €1,450. El agente queda libre de culpa si le informó a su cliente sobre la obligación y le pidió los valores o que consiguiera un certificado energético, y el cliente no lo hizo.
• Con tiempo suficiente antes de que el comprador o el inquilino firme el contrato, el vendedor o el propietario debe mostrarle un certificado energético de no más de 10 años. Se lo entrega dentro de los 14 días posteriores a la firma del contrato y, desde el 1 de julio de 2026, también en papel si lo pide (§ 4 (1)).

La redacción anterior de los §§ 3, 4 y 9 está en la comparación de textos lado a lado que publicó el Parlamento de Austria.

Qué significa esto para el chat

Si alguien pregunta por el HWB, la respuesta da exactamente los valores del inmueble, con clase y vigencia. Si el inmueble no tiene ninguno, la pregunta va al agente.

Esto es información general, no asesoría legal.

Por qué un chat no debería prometer una visita

Para prometer una visita, el chat necesitaría saber cosas que solo sabes tú. Si el inmueble sigue alquilado, el inquilino actual tiene que estar de acuerdo.

Con 30 consultas por un solo departamento, tú decides si haces visitas individuales o una visita en grupo, y a quién invitas primero. Si un chat promete citas, ya no tomas estas decisiones tú, y quizá tengas que cancelar algunas.

Propietarios que quieren vender

Por la noche suele llegar otra pregunta: “¿Cuánto vale mi departamento?”. Un chat nunca debería responderla con una cifra.

Sin una visita, un extracto del registro de la propiedad y precios comparables, cualquier cifra es una suposición. Una estimación en el chat que sale demasiado alta te va a pasar factura en la negociación del precio.

Llama a estos contactos el siguiente día hábil, mejor si ya les propones un horario para ver el inmueble en persona.

Cómo llega una solicitud de visita al inmueble correcto

Deskwoot es nuestro producto y, desde octubre de 2026, se conecta con Justimmo (lo anunciamos en el artículo Fynn ahora responde con tus inmuebles de Propstack o Justimmo).

Con la conexión, Fynn, el agente de IA de Deskwoot, responde esa pregunta del domingo por la noche con tus inmuebles, en el chat del sitio web, por WhatsApp o por correo. El lunes, el agente responsable ya encuentra la solicitud de visita como consulta en Justimmo, con el contacto y las palabras exactas de la interesada.

El camino de una consulta

1. En Justimmo, abre Más y luego Exportaciones, crea una exportación de API, llámala Deskwoot y carga en ella los inmuebles, igual que para un portal. Pega el nombre de usuario y la contraseña de la exportación en Deskwoot, en Configuración > Integraciones > Justimmo. Justimmo te puede decir si tu contrato con ellos incluye una exportación de API.
2. Fynn conoce solo los inmuebles de esta exportación. Deskwoot revisa si hay cambios cada 15 minutos y la lee completa una vez al día. Si la copia que tiene Fynn de un inmueble tiene más de unos minutos de antigüedad, la vuelve a leer en Justimmo antes de responder.
3. Fynn da los precios, los costos, la comisión y el depósito exactamente como están publicados y, en los alquileres, el alquiler total. Nunca calcula, estima ni redondea, y nunca explica reglas legales sobre comisión, depósito o alquiler. Solo dice la calle si publicaste la dirección.
4. Cuando alguien quiere una visita, la ficha del inmueble, que lo llamen o una respuesta que solo puede dar el agente, Fynn le pide su nombre y su apellido. Justimmo no acepta ninguna consulta sin los dos. Si todavía no hay correo ni número de teléfono, le pide uno. Le muestra lo que va a enviar y lo envía solo después de un sí.
5. Justimmo crea el contacto y asigna la consulta al agente del inmueble, como describe la documentación de la API de Justimmo. El mensaje incluye el canal, la solicitud, los horarios preferidos, las palabras exactas del cliente, un enlace a la conversación en Deskwoot y una referencia para volver a encontrar la consulta.

Cómo se ve en el chat

Un ejemplo con valores inventados:

Interesada: ¿Sigue disponible el departamento de 3 habitaciones en Geidorf? ¿Puedo verlo el sábado?

Fynn: Según el anuncio, el departamento está disponible. El alquiler total es de €1,240 al mes sin la calefacción, y el HWB es de 48 kWh/m²a, clase B. El agente va a acordar contigo la hora de la visita. ¿Me das tu nombre y tu apellido?

Interesada: Anna Berger

Fynn: Voy a enviar esto: visita al departamento de 3 habitaciones en Geidorf, día preferido sábado, Anna Berger, este número de WhatsApp. ¿Es correcto?

Interesada: Sí

Después, la interesada lee que el agente se va a poner en contacto con ella para acordar la hora de la visita.

Protección contra consultas duplicadas

• Si la misma consulta para esta persona ya se envió en los últimos 7 días, Fynn lo dice y no envía nada.
• Envía como máximo 3 consultas en 24 horas por conversación.
• Si Justimmo no responde a tiempo, Deskwoot nunca vuelve a enviar por su cuenta, porque eso crearía una segunda consulta. Tu equipo lo revisa en Justimmo y elige “Llegó” o “Enviar de nuevo” en la conversación.

Lo que Fynn nunca promete

Fynn no ve tu calendario en Justimmo. Por eso nunca agenda una visita en Justimmo, nunca reserva un inmueble y nunca envía él mismo la ficha del inmueble ni ningún otro documento.

Envía la solicitud con los horarios preferidos, y el agente responsable fija la cita. Nunca califica ni ordena a solicitantes, compradores o inquilinos.

Con el estado es estricto. Reservado, contrato en curso o cerrado (vendido o alquilado) significa para él que no está disponible, y eso es lo que dice.

Si Deskwoot no pudo actualizar tus inmuebles durante 6 horas, deja de decir que un inmueble está disponible. En cambio, dice que tu equipo lo va a confirmar.

Si quieres que las visitas se agenden directamente en el chat, eso funciona con un calendario de Outlook conectado y un tipo de cita propio para visitas. El artículo Fynn ahora agenda citas en el chat explica cómo funciona.

Datos que Fynn nunca pide

Fynn nunca pide fecha de nacimiento, documento de identidad, ingresos ni datos bancarios. Nunca pone en una consulta datos sobre ingresos, financiamiento, salud o identidad, y no les dice a los clientes el nombre de tu software.

Cuando escribe un propietario

Con Justimmo, Deskwoot todavía no envía consultas de propietarios al sistema. Fynn anota el nombre, los datos de contacto y la ubicación del inmueble, nunca dice un valor y le pasa la conversación a tu equipo.

Valores energéticos en el chat

De la exportación, Deskwoot lee el HWB y el fGEE con sus clases, la fecha de vigencia y el tipo de certificado. Todavía no lee un campo propio para la demanda de energía final.

Si ya tienes un certificado con las nuevas reglas para un inmueble, pon la demanda de energía final y su clase al principio de la descripción del inmueble, que Fynn también lee.

Lo que tu equipo ve en la conversación

En la pestaña Detalles, la sección Inmueble muestra el inmueble del que trata la conversación: foto, título, número, estado, precio, habitaciones, superficie y agente responsable.

Con “Enviar a Justimmo”, alguien del equipo también puede enviar una consulta, por ejemplo después de una llamada. Cada consulta aparece como una tarjeta en el historial de la conversación, y la página del contacto las muestra todas en “Enviadas desde Deskwoot”.

De Justimmo, Deskwoot lee solo los inmuebles de la exportación, tal como están publicados. Nunca lee tus contactos, consultas ni ofertas en Justimmo.

Cuánto cuesta

• Puedes conectar Justimmo en todos los planes de Deskwoot, incluido el plan gratis Hacker. En ese plan, tu equipo envía las consultas a mano.
• Lo que hace Fynn con Justimmo, responder con tus inmuebles y enviar consultas después de un sí, viene con todos los planes de pago desde Startup: $4 por agente al mes, o $3.20 con facturación anual.
• Eso incluye 50 conversaciones de IA al mes para todo el espacio de trabajo. Cada conversación extra cuesta $0.07 del saldo prepago.
• La prueba gratis de 7 días también incluye la parte de Fynn.

Encuentras todos los planes en la página Planes y precios.

Por dónde empezar

Empieza por los inmuebles que reciben más consultas ahora mismo:

1. Revisa el estado.
2. Compara el texto de la comisión con tu contrato de corretaje.
3. Completa los valores energéticos.
4. Revisa quién figura como agente responsable.

Eso ayuda incluso sin chat, porque las mismas preguntas llegan por teléfono.

Si quieres que Fynn responda estas preguntas por las noches y los fines de semana, crea después la exportación de API y conéctala con Deskwoot. El artículo de ayuda Conectar Justimmo te guía paso a paso.

Crea tu espacio de trabajo en deskwoot.com/signup. Los primeros 7 días funcionan con el plan Enterprise, sin tarjeta de crédito y con hasta 30 puestos, el tuyo incluido. Después eliges un plan o te quedas en el plan gratis Hacker.