Corretores na Áustria: pedidos de visita feitos no chat chegam direto ao imóvel certo no Justimmo

Domingo, 21h40, no WhatsApp: "O apartamento de 3 cômodos em Geidorf ainda está livre? E qual é o HWB?" A resposta está no Justimmo, mas no domingo ninguém olha lá. Na segunda-feira, a mensagem está no WhatsApp pessoal de um corretor, sem nenhuma ligação com o imóvel.

Aqui você vê quais campos do Justimmo respondem a perguntas assim, o que vale para o HWB desde julho de 2026 e como um pedido de visita feito no chat chega ao corretor certo.

O que os interessados perguntam no chat

As perguntas se repetem:

• O imóvel ainda está livre?
• Quanto custa por mês ou para comprar, com todos os custos extras?
• Qual é o valor da comissão e da caução?
• Qual é a área habitável? Tem varanda, elevador ou garagem?
• Quais são os valores energéticos do prédio?
• E no fim: posso visitar, e vocês me mandam o exposé (a ficha completa do imóvel)?

Quanto tempo os interessados esperam por uma resposta

Em 2019, o Instituto Alemão de Qualidade em Serviços (DISQ) testou 10 grandes imobiliárias na Alemanha para o canal de TV n-tv.

Quase um terço das consultas por e-mail ficou sem resposta nenhuma, e pelas outras respostas os testadores esperaram em média quase 40 horas (DISQ, comunicado à imprensa de 6 de fevereiro de 2019).

Para a Áustria, não encontramos nenhum teste público comparável.

De onde um chat tira as respostas

A agência blck alpaca, que oferece chatbots para corretores, escreve na página do seu chatbot para imobiliárias que o bot dela responde só com base no cadastro do imóvel. Quando falta um campo, ele passa a conversa ao corretor.

Segundo a agência, importa menos se o software do corretor se chama JustImmo, onOffice ou Propstack do que existir uma API ou uma exportação estruturada. Essa é a visão de um fornecedor, e o argumento procede.

Um chat que só lê o seu site só fica sabendo de uma reserva quando lê a página de novo.

Estes campos do Justimmo definem a resposta no chat

Um chat só responde com precisão se o anúncio estiver bem cuidado. Confira estes 8 campos em cada imóvel ativo antes de passá-lo para um portal ou um chat:

As regras legais deste artigo são as da Áustria. Na Alemanha e na Suíça valem outras leis, mas a lista de campos serve do mesmo jeito.

Comissão em apartamentos para alugar: o Bestellerprinzip

Desde 1º de julho de 2023 vale na Áustria o Bestellerprinzip, o princípio de que quem contrata o corretor paga. Quem procura apartamento só paga comissão se tiver contratado o corretor por conta própria. Na prática, quem costuma contratar é o proprietário, e então ele paga.

Para o valor, valem estes limites, sempre mais 20% de IVA (oesterreich.gv.at, página "Provision", atualizada em 1º de janeiro de 2026):

• Contratos por prazo indeterminado ou acima de 3 anos: no máximo 2 aluguéis brutos mensais.
• Contratos com prazo de até 3 anos: no máximo um aluguel bruto mensal.
• Os custos de aquecimento nunca entram na conta.

Textos prontos antigos como "Provision 2 BMM zzgl. USt. vom Mieter" (comissão de 2 aluguéis brutos mensais mais IVA, paga pelo inquilino) não têm mais lugar num anúncio encomendado pelo proprietário. Um chat que reproduz textos ao pé da letra também repete um texto pronto desatualizado.

Valores energéticos: o que precisa estar no anúncio desde 1º de julho de 2026

Pelo § 3 da lei austríaca do certificado energético, a Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), anúncios em meios impressos e eletrônicos que oferecem um prédio ou uma unidade para compra ou aluguel precisam informar valores energéticos.

A obrigação é do vendedor ou do locador e do corretor que ele contratou. Com o BGBl. I Nr. 38/2026, publicado no Diário Oficial federal austríaco em 10 de junho de 2026, o conteúdo da obrigação mudou:

• Anúncios publicados desde 1º de julho de 2026 precisam informar a demanda de calor para aquecimento (HWB) e a demanda de energia final com a classe de eficiência energética global (novo § 3, § 10a (1)).
• Um certificado energético emitido ainda pela antiga Diretiva 2010/31/UE continua válido por 10 anos a partir da emissão. Com ele, você pode informar no anúncio, como antes, o HWB e o fator de eficiência energética global (fGEE). O mesmo vale enquanto não houver base legal para emitir certificados com os novos dados (§ 10a (2)).
• Se os valores faltarem, o § 9 prevê multa de até 1.450 euros. O corretor fica isento se tiver informado o cliente sobre a obrigação e pedido que ele informasse os valores ou providenciasse um certificado energético, e o cliente não tiver feito isso.
• Com antecedência, antes de o comprador ou inquilino fazer a declaração contratual, o vendedor ou locador precisa apresentar um certificado energético com no máximo 10 anos. Em até 14 dias após fechar o contrato, ele entrega o certificado, desde 1º de julho de 2026 também em papel se a pessoa pedir (§ 4 (1)).

A redação anterior dos §§ 3, 4 e 9 aparece no quadro comparativo de textos do Parlamento austríaco.

O que isso significa para o chat

Se alguém pergunta pelo HWB, a resposta traz exatamente os valores do anúncio, com classe e validade. Se não houver nada ali, a pergunta vai para o corretor.

Esta é uma informação geral, não uma consultoria jurídica.

Por que um chat não deve confirmar visitas

Para confirmar uma visita, falta ao chat o que só você sabe. Em imóveis alugados, o inquilino atual precisa concordar.

Com 30 consultas para um apartamento, é você quem decide se haverá visitas individuais ou uma visita coletiva e quem convida primeiro. Se um chat confirma horários, essas decisões deixam de ser suas e, na dúvida, você precisa desmarcar visitas.

Proprietários que querem vender

À noite, muitas vezes chega outra pergunta: "Quanto vale o meu apartamento?" Um chat nunca deve responder isso com um número.

Sem visita, certidão do registro de imóveis e valores de comparação, qualquer número é chute. Uma estimativa alta demais no chat volta contra você na negociação do preço.

Ligue de volta para esses leads no próximo dia útil, de preferência já com uma sugestão de horário para ver o imóvel pessoalmente.

Como um pedido de visita chega ao imóvel certo

O Deskwoot é o nosso produto e se conecta ao Justimmo desde outubro de 2026 (apresentado no artigo O Fynn agora responde com base nos seus anúncios do Propstack ou do Justimmo).

Com a conexão, o Fynn, o agente de IA do Deskwoot, responde à pergunta de domingo à noite com base nos seus imóveis, no chat do site, no WhatsApp ou por e-mail.

Na segunda-feira, o corretor responsável já encontra o pedido de visita como consulta no Justimmo, com o contato e as palavras da interessada.

O caminho de uma consulta

1. No Justimmo, abra as exportações no menu Mais, crie uma exportação de API chamada Deskwoot e inclua nela os imóveis, como faz para um portal. Cole o nome de usuário e a senha dela no Deskwoot, em Configurações > Integrações > Justimmo. Se o seu contrato inclui exportação de API, quem informa é o Justimmo.
2. O Fynn só conhece os imóveis dessa exportação. O Deskwoot verifica a cada 15 minutos se ela mudou e a lê inteira uma vez por dia. Se a cópia que o Fynn tem de um imóvel tiver mais do que alguns minutos, ele lê o imóvel de novo no Justimmo antes de responder.
3. O Fynn informa preços, custos, comissão e caução exatamente como foram publicados e, nos imóveis para alugar, o aluguel total. Ele nunca calcula, estima nem arredonda, e não explica regras legais sobre comissão, caução ou aluguel. Ele só diz a rua se você tiver liberado o endereço.
4. Se alguém quer visitar, receber o exposé, pedir uma ligação ou tem uma dúvida que só o corretor resolve, o Fynn pede nome e sobrenome, sem os quais o Justimmo não aceita a consulta. Se ainda faltar e-mail ou telefone, ele pede também. Ele mostra o que vai enviar e só envia depois do sim.
5. O Justimmo cria o contato e atribui a consulta ao corretor responsável pelo imóvel, como descreve a documentação da API do Justimmo. A mensagem traz o canal, o pedido, os horários de preferência, as palavras do cliente, um link para a conversa no Deskwoot e uma referência para vocês acharem a consulta depois.

Como isso fica no chat

Um exemplo com valores inventados:

Interessada: O apartamento de 3 cômodos em Geidorf ainda está livre? Posso ver no sábado?

Fynn: Pelo anúncio, o apartamento está disponível. O aluguel total é de 1.240 euros por mês sem os custos de aquecimento, e o HWB é de 48 kWh/m²a, classe B. O corretor vai combinar o horário da visita com você. Pode me dizer o seu nome e o seu sobrenome?

Interessada: Anna Berger

Fynn: Vou repassar: visita ao apartamento de 3 cômodos em Geidorf, dia de preferência sábado, Anna Berger, este número de WhatsApp. Está certo assim?

Interessada: Sim

Depois disso, a interessada lê que o corretor vai entrar em contato com ela para marcar a visita.

Freios contra consultas duplicadas

• Se a mesma consulta para essa pessoa já saiu nos últimos 7 dias, o Fynn avisa e não envia nada.
• Por conversa, ele envia no máximo 3 consultas em 24 horas.
• Se o Justimmo não responder a tempo, o Deskwoot nunca envia de novo por conta própria, porque isso viraria uma segunda consulta. A sua equipe confere no Justimmo e escolhe na conversa "Chegou" ou "Enviar de novo".

O que o Fynn nunca promete

O Fynn não vê a sua agenda no Justimmo. Por isso ele nunca marca uma visita no Justimmo, nunca reserva um imóvel e nunca envia ele mesmo o exposé ou qualquer outro documento.

Ele envia o pedido com os horários de preferência, e o corretor responsável combina o horário. Ele nunca avalia nem classifica candidatos, compradores ou inquilinos.

Com o status, ele é rigoroso. Reservado, contrato em elaboração ou negócio fechado significa para ele: não disponível, e é isso que ele diz.

Se o Deskwoot não conseguir atualizar os seus imóveis por 6 horas, ele não diz mais que um imóvel está livre. Em vez disso, diz que a sua equipe vai confirmar.

Se você quer que as visitas sejam marcadas direto no chat, isso é possível com uma agenda do Outlook conectada e um tipo de agendamento próprio para visitas. O artigo O Fynn agora marca agendamentos no chat explica como isso funciona.

Que dados o Fynn nunca pede

O Fynn nunca pergunta data de nascimento, documento de identidade, renda ou dados bancários. Ele também nunca escreve numa consulta informações sobre renda, financiamento, saúde ou documento, e não menciona aos clientes o nome do seu software.

Quando um proprietário escreve

Com o Justimmo, o Deskwoot por enquanto não envia consultas de proprietários para o sistema. O Fynn anota nome, dados de contato e a localização do imóvel, nunca diz um valor e passa a conversa para a sua equipe.

Valores energéticos no chat

Da exportação, o Deskwoot lê o HWB e o fGEE com as respectivas classes, a data de validade e o tipo de certificado. Por enquanto, ele não lê um campo próprio para a demanda de energia final.

Se você já tem para um imóvel um certificado pelas novas regras, escreva a demanda de energia final e a classe bem no começo da descrição do imóvel, que o Fynn também lê.

O que a sua equipe vê na conversa

Na aba Detalhes, a seção Imóvel mostra o imóvel da conversa: foto, título, número, status, preço, cômodos, área e corretor responsável.

Com "Enviar para o Justimmo", um membro da equipe também envia uma consulta, por exemplo depois de um telefonema. Cada consulta aparece como um cartão no histórico, e na página do contato todas ficam em "Enviado do Deskwoot".

Do Justimmo, o Deskwoot lê só os imóveis da exportação, do jeito que foram publicados. Ele nunca lê os seus contatos, consultas e ofertas no Justimmo.

Quanto custa

• Você conecta o Justimmo em qualquer plano do Deskwoot, inclusive no plano gratuito Hacker. Nele, a sua equipe envia as consultas manualmente.
• O que o Fynn faz com o Justimmo, ou seja, responder com base nos imóveis e enviar consultas depois do sim, faz parte de todo plano pago a partir do Startup: US$ 4 por agente por mês, ou US$ 3,20 com cobrança anual.
• Estão incluídas 50 conversas de IA por mês para todo o workspace. Cada conversa a mais custa US$ 0,07, debitados de um saldo pré-pago.
• O teste de 7 dias também inclui a parte do Fynn.

Todos os planos estão na página Planos e preços.

Por onde começar

Comece pelos imóveis que estão recebendo mais consultas agora:

1. Confira o status.
2. Compare o texto da comissão com o contrato de corretagem.
3. Complete os valores energéticos.
4. Verifique o corretor responsável.

Isso ajuda mesmo sem chat, porque as mesmas perguntas chegam por telefone.

Se você quer que o Fynn responda a essas perguntas à noite e no fim de semana, crie depois a exportação de API e conecte-a ao Deskwoot. O artigo de ajuda Conectar o Justimmo mostra cada passo.

Você cria o workspace em deskwoot.com/pt-BR/signup. Os primeiros 7 dias rodam no plano Enterprise, sem cartão de crédito e com até 30 assentos, incluindo o seu. Depois, você escolhe um plano ou continua no plano gratuito Hacker.