Agents immobiliers en Autriche : les demandes de visite du chat arrivent directement sur le bon bien dans Justimmo

Dimanche, 21 h 40, sur WhatsApp : « Le 3 pièces à Geidorf est toujours disponible ? Et quel est son HWB ? » La réponse se trouve dans Justimmo, mais personne n'y regarde un dimanche. Le lundi, le message attend dans le WhatsApp personnel d'un agent, sans aucun lien avec le bien.

Cet article montre quels champs de Justimmo répondent à ce genre de questions, ce qui s'applique au HWB (le besoin de chauffage indiqué sur le certificat énergétique) depuis juillet 2026 et comment une demande de visite venue du chat arrive chez le bon agent.

Ce que les prospects demandent dans le chat

Ce sont toujours les mêmes questions :

• Le bien est-il toujours disponible ?
• Combien coûte-t-il par mois, ou à l'achat, avec tous les frais en plus ?
• À combien s'élèvent la commission et le dépôt de garantie ?
• Quelle est la surface habitable, et y a-t-il un balcon, un ascenseur ou un garage ?
• Quelles sont les valeurs énergétiques du bâtiment ?
• Et pour finir : je peux le visiter, et vous pouvez m'envoyer le descriptif du bien ?

Combien de temps les prospects attendent une réponse

En 2019, l'Institut allemand pour la qualité de service (DISQ) a testé 10 grandes agences immobilières en Allemagne pour la chaîne d'information n-tv. Près d'un tiers des demandes par e-mail n'ont reçu aucune réponse, et pour les autres, les testeurs ont attendu en moyenne près de 40 heures (DISQ, communiqué de presse du 6 février 2019).

Nous n'avons trouvé aucun test public comparable pour l'Autriche.

Où un chat trouve ses réponses

L'agence blck alpaca, qui vend des chatbots aux agents immobiliers, explique sur la page de son chatbot immobilier que le bot répond uniquement à partir de la fiche du bien. S'il manque un champ, il passe la main à l'agent.

Selon l'agence, le nom de votre logiciel d'agence (JustImmo, onOffice ou Propstack) compte moins que l'existence d'une API ou d'un export structuré. C'est l'avis d'un fournisseur, mais l'argument tient.

Un chat qui lit seulement votre site web n'apprend une réservation qu'à la prochaine lecture de la page.

Ces champs de Justimmo décident de la réponse dans le chat

Les réponses d'un chat ne peuvent pas être plus précises que le bien qui se trouve derrière. Vérifiez ces 8 champs sur chaque bien actif avant de l'envoyer vers un portail ou un chat :

Le droit cité dans cet article est le droit autrichien. L'Allemagne et la Suisse ont d'autres règles, mais la liste des champs y fonctionne aussi.

Commission sur les locations : le Bestellerprinzip

Depuis le 1er juillet 2023, en Autriche, les personnes qui cherchent un logement à louer ne paient de commission que si elles ont mandaté l'agent elles-mêmes. Dans la pratique, c'est le plus souvent le propriétaire qui mandate l'agent, et c'est donc lui qui paie.

Le montant est plafonné ainsi, à chaque fois plus 20% de TVA (oesterreich.gv.at, page « Provision », état au 1er janvier 2026) :

• Baux à durée indéterminée ou de plus de 3 ans : au maximum 2 mois de loyer brut.
• Baux à durée déterminée de 3 ans au plus : au maximum 1 mois de loyer brut.
• Les frais de chauffage n'entrent jamais dans le calcul.

Les anciennes formules toutes faites comme « Provision 2 BMM zzgl. USt. vom Mieter » (2 mois de loyer brut plus TVA, payés par le locataire) n'ont pas leur place dans un bien confié par le propriétaire. Un chat qui reprend le texte mot pour mot reprend aussi les formules dépassées.

Valeurs énergétiques : ce que l'annonce doit indiquer depuis le 1er juillet 2026

Selon le § 3 de la loi autrichienne de 2012 sur la présentation du certificat énergétique (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, EAVG 2012), les annonces dans la presse écrite et les médias électroniques qui proposent un bâtiment ou un lot à la vente ou à la location doivent indiquer des valeurs énergétiques.

Cette obligation revient au vendeur ou au bailleur, ainsi qu'à l'agent qu'ils ont mandaté. Le BGBl. I Nr. 38/2026, publié au Journal officiel fédéral le 10 juin 2026, a changé ce que l'annonce doit indiquer :

• Les annonces publiées à partir du 1er juillet 2026 doivent indiquer le besoin de chauffage (HWB) et le besoin en énergie finale avec la classe d'efficacité énergétique globale (nouveau § 3, § 10a (1)).
• Un certificat établi selon l'ancienne directive 2010/31/UE reste valable 10 ans à partir de sa date d'émission. Avec ce certificat, l'annonce peut indiquer le HWB et le facteur d'efficacité énergétique globale (fGEE), comme avant. La même règle s'applique tant qu'il n'existe pas de base légale pour établir des certificats avec les nouveaux chiffres (§ 10a (2)).
• Si les valeurs manquent, le § 9 prévoit une amende pouvant aller jusqu'à €1,450. L'agent est dégagé de sa responsabilité s'il a informé son client de cette obligation et lui a demandé de fournir les valeurs ou de faire établir un certificat énergétique, et que le client ne l'a pas fait.
• Suffisamment tôt avant que l'acheteur ou le locataire ne s'engage, le vendeur ou le bailleur doit lui présenter un certificat énergétique de 10 ans au plus. Il le lui remet dans les 14 jours qui suivent la conclusion du contrat et, depuis le 1er juillet 2026, aussi sur papier s'il le demande (§ 4 (1)).

L'ancienne rédaction des §§ 3, 4 et 9 figure dans le tableau comparatif des textes publié par le Parlement autrichien.

Ce que cela veut dire pour le chat

Si quelqu'un demande le HWB, la réponse donne exactement les valeurs du bien, avec la classe et la validité. Si le bien n'en a pas, la question part chez l'agent.

Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.

Pourquoi un chat ne devrait pas promettre de visite

Pour promettre une visite, le chat devrait savoir des choses que vous seul savez. Si le bien est encore loué, le locataire actuel doit être d'accord.

Avec 30 demandes pour un seul appartement, c'est vous qui décidez s'il y a des visites individuelles ou une visite groupée, et qui vous invitez en premier. Si un chat promet des rendez-vous, vous ne prenez plus ces décisions vous-même, et vous devrez peut-être en annuler certains.

Les propriétaires qui veulent vendre

Le soir, une autre question arrive souvent : « Combien vaut mon appartement ? » Un chat ne devrait jamais y répondre par un chiffre.

Sans visite, sans extrait du registre foncier et sans prix comparables, n'importe quel chiffre n'est qu'une supposition. Une estimation trop haute donnée dans le chat vous rattrapera au moment de négocier le prix.

Rappelez ces contacts le jour ouvré suivant, idéalement avec un créneau proposé pour voir le bien sur place.

Comment une demande de visite arrive sur le bon bien

Deskwoot est notre produit, et depuis octobre 2026 il se connecte à Justimmo (annoncé dans l'article Fynn répond désormais avec vos biens Propstack ou Justimmo).

Grâce à la connexion, Fynn, l'agent IA de Deskwoot, répond à cette question du dimanche soir à partir de vos biens, dans le chat du site web, sur WhatsApp ou par e-mail. Le lundi, l'agent responsable trouve déjà la demande de visite dans Justimmo, avec le contact et les mots exacts de la personne intéressée.

Le chemin d'une demande

1. Dans Justimmo, ouvrez Plus, puis Exports, créez un export API, appelez-le Deskwoot et placez-y les biens, comme vous le feriez pour un portail. Collez le nom d'utilisateur et le mot de passe de l'export dans Deskwoot, sous Paramètres > Intégrations > Justimmo. Justimmo peut vous dire si votre contrat avec eux inclut un export API.
2. Fynn connaît seulement les biens de cet export. Deskwoot vérifie s'il y a des changements toutes les 15 minutes et le relit en entier une fois par jour. Si la copie d'un bien que Fynn a en mémoire date de plus de quelques minutes, il le relit dans Justimmo avant de répondre.
3. Fynn donne les prix, les frais, la commission et le dépôt de garantie exactement comme ils sont publiés et, pour les locations, le loyer total. Il ne calcule jamais, n'estime jamais et n'arrondit jamais, et il n'explique jamais les règles juridiques sur la commission, le dépôt de garantie ou le loyer. Il ne cite la rue que si vous avez publié l'adresse.
4. Quand quelqu'un veut une visite, le descriptif du bien, être rappelé ou une réponse que seul l'agent peut donner, Fynn lui demande son prénom et son nom. Justimmo n'accepte aucune demande sans les deux. S'il n'y a pas encore d'adresse e-mail ni de numéro de téléphone, il en demande un. Il montre ce qu'il va envoyer et ne l'envoie qu'après un oui.
5. Justimmo crée le contact et attribue la demande à l'agent du bien, comme le décrit la documentation de l'API de Justimmo. Le message contient le canal, la demande, les horaires préférés, les mots exacts du client, un lien vers la conversation dans Deskwoot et une référence pour retrouver la demande.

À quoi cela ressemble dans le chat

Un exemple avec des valeurs inventées :

Intéressée : Le 3 pièces à Geidorf est toujours disponible ? Je peux le visiter samedi ?

Fynn : D'après l'annonce, l'appartement est disponible. Le loyer total est de €1,240 par mois hors chauffage, et le HWB est de 48 kWh/m²a, classe B. L'agent conviendra avec vous de l'heure de la visite. Pouvez-vous me donner votre prénom et votre nom ?

Intéressée : Anna Berger

Fynn : Je transmets ceci : visite du 3 pièces à Geidorf, jour préféré samedi, Anna Berger, ce numéro WhatsApp. C'est bien ça ?

Intéressée : Oui

Ensuite, l'intéressée lit que l'agent va la contacter pour fixer l'heure de la visite.

Garde-fous contre les demandes en double

• Si la même demande pour cette personne est déjà partie au cours des 7 derniers jours, Fynn le dit et n'envoie rien.
• Il envoie au maximum 3 demandes en 24 heures par conversation.
• Si Justimmo ne répond pas à temps, Deskwoot ne renvoie jamais de lui-même, car cela créerait une deuxième demande. Votre équipe vérifie dans Justimmo et choisit « C'est arrivé » ou « Renvoyer » dans la conversation.

Ce que Fynn ne promet jamais

Fynn ne voit pas votre agenda dans Justimmo. Il ne fixe donc jamais de visite dans Justimmo, ne réserve jamais un bien et n'envoie jamais lui-même le descriptif du bien ni aucun autre document.

Il envoie la demande avec les horaires préférés, et l'agent responsable fixe le rendez-vous. Il ne note et ne classe jamais les candidats, les acheteurs ou les locataires.

Il est strict sur le statut. Réservé, contrat en cours ou conclu (vendu ou loué) veut dire pour lui « pas disponible », et c'est ce qu'il dit.

Si Deskwoot n'a pas pu mettre à jour vos biens depuis 6 heures, il arrête de dire qu'un bien est disponible. À la place, il dit que votre équipe va le confirmer.

Si vous voulez que les visites soient réservées directement dans le chat, cela passe par un agenda Outlook connecté avec un type de rendez-vous réservé aux visites. L'article Fynn prend désormais les rendez-vous dans le chat explique comment cela fonctionne.

Les données que Fynn ne demande jamais

Fynn ne demande jamais de date de naissance, de pièce d'identité, de revenus ni de coordonnées bancaires. Il ne met jamais dans une demande des informations sur les revenus, le financement, la santé ou l'identité, et il ne cite pas le nom de votre logiciel aux clients.

Quand un propriétaire écrit

Avec Justimmo, Deskwoot n'envoie pas encore les demandes de propriétaires dans le système. Fynn note le nom, les coordonnées et l'emplacement du bien, ne donne jamais de valeur et passe la conversation à votre équipe.

Les valeurs énergétiques dans le chat

Dans l'export, Deskwoot lit le HWB et le fGEE avec leurs classes, la date de validité et le type de certificat. Il ne lit pas encore de champ à part pour le besoin en énergie finale.

Si vous avez déjà, pour un bien, un certificat établi selon les nouvelles règles, indiquez le besoin en énergie finale et sa classe tout en haut de la description du bien, que Fynn lit aussi.

Ce que votre équipe voit dans la conversation

Dans l'onglet Détails, la section Bien montre le bien dont parle la conversation : photo, titre, numéro, statut, prix, pièces, surface et agent responsable.

Avec « Envoyer à Justimmo », un membre de l'équipe peut aussi envoyer une demande, par exemple après un appel. Chaque demande apparaît sous forme de carte dans l'historique de la conversation, et la page du contact les liste toutes sous « Envoyées depuis Deskwoot ».

Dans Justimmo, Deskwoot lit seulement les biens de l'export, tels qu'ils sont publiés. Il ne lit jamais vos contacts, vos demandes ni vos offres dans Justimmo.

Combien ça coûte

• Vous pouvez connecter Justimmo avec tous les forfaits Deskwoot, y compris le forfait gratuit Hacker. Avec ce forfait, votre équipe envoie les demandes à la main.
• Ce que fait Fynn avec Justimmo, répondre à partir de vos biens et envoyer des demandes après un oui, est inclus dans tous les forfaits payants à partir de Startup : $4 par agent et par mois, ou $3.20 avec la facturation annuelle.
• Cela comprend 50 conversations IA par mois pour tout l'espace de travail. Chaque conversation en plus coûte $0.07, pris sur le solde prépayé.
• L'essai gratuit de 7 jours inclut aussi la partie de Fynn.

Vous trouverez tous les forfaits sur la page Forfaits et tarifs.

Par où commencer

Commencez par les biens qui reçoivent le plus de demandes en ce moment :

1. Vérifiez le statut.
2. Comparez le texte de la commission avec votre mandat.
3. Complétez les valeurs énergétiques.
4. Vérifiez l'agent responsable.

Cela aide même sans chat, car les mêmes questions arrivent par téléphone.

Si vous voulez que Fynn réponde à ces questions le soir et le week-end, créez ensuite l'export API et connectez-le à Deskwoot. L'article d'aide Connecter Justimmo vous guide pas à pas.

Créez votre espace de travail sur deskwoot.com/signup. Les 7 premiers jours se déroulent avec le forfait Enterprise, sans carte bancaire et avec jusqu'à 30 sièges, le vôtre compris. Ensuite, vous choisissez un forfait ou vous restez sur le forfait gratuit Hacker.